賃貸借契約を締結している建物から「賃借人に退去してもらいたい」と大家さん（賃貸人）からご相談を受けることがあります。また、家族間で、賃料のない使用貸借契約を締結している物件から、退去してもらいたいという所有者の方からのご相談もあります。
賃貸借契約であれば、賃貸借契約書があることも多いですが、使用貸借契約の場合には、口約束だけで、契約書がないということは珍しくありません。
貸している物件から退去してもらいたいという場合の流れについて解説致します。
１ 契約内容の確認
対象となる物件に関する賃貸借契約書を確認します。契約書がない場合には、賃貸を開始した際に、どのような約束をしたのか、賃貸の開始後に契約内容を変更していないかなどを調査します。
２ 明渡しを求める理由についての検討
賃貸借契約の場合、家賃の滞納を理由として建物の明け渡しを求めるということが圧倒的に多いと思います。その他には、賃貸借契約の契約違反（迷惑行為、用法違反など）、建物老朽化による建替え、建物の自己使用のためなども明渡しを求める理由とされることがあります。
使用貸借契約の場合、親族間で感情の対立が生じたり、貸主側の経済的負担の増加、長期間の経過による目的の達成などを理由に明渡しを求めることが多いです。
家賃の滞納であれば、いつから滞納が開始しているのか、督促をした後の対応はどうであったのかなどを記録として残しておくのが有益です。
３ 契約の解除・任意の明渡しの請求
契約期間中に賃料の滞納を理由として賃貸借契約を解除する場合、契約書記載の期間（○か月分以上などと明記している場合があります。）の滞納が認められた場合には、催告なしで契約が解除できると規定されていることが多いです。ただし、催告なしで解除できると規定されていても、民法541条前段で催告をすることが原則となりますので、催告と解除を兼ねた通知を出す方が、争点（無催告解除が有効かどうか）を減らすことが可能になるため、催告兼解除の通知を出すほうが良いと思います。
実際の通知の方法は、以下のとおりです。
配達証明付内容証明郵便で滞納賃料の一括払いを求め、支払期限を設定し、その期限までに支払いがない場合には、賃貸借契約を解除するという通知を送ります。滞納賃料以外の契約違反の理由（用法違反等）で解除する場合も同様に、違反事由の是正について期限を設定し、その期限までに是正がなされない場合には、契約を解除するという通知を送ることになります。訴訟等へ移行した場合に備えて、催告として有効であることの立証等のために内容証明郵便を利用するのが望ましいです。
ただし、賃貸借契約のような継続的契約の解除については、信頼関係破壊の法理が適用されますので、賃貸借契約の解除が認められるケースかどうかは、専門家に相談するのが望ましいです。
契約違反等はなく、建物の老朽化等を原因として、解約を求める場合は、借地借家法27条1項で「建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。」と規定されているとおり、原則として6ヶ月前に解約の申し入れをします（契約書でも同様の規定になっていることがほとんどだと思います。）。
この場合には、借地借家法28条により、解約の申し入れに正当事由が必要となりますので、解約が認められるかは、賃貸借に関する従前の経過、利用状況、建物の現況、立退料の金額等によって、総合的に判断されます。正当事由があるかどうかについては、専門家に相談するのが望ましいです。
※立退料とは賃貸人側の事情で賃貸借契約の期間を更新しない（または解約申入れをする）場合に、正当事由を補完する意味合いを持つ金銭の支払いのことをいいます。立退料の金額は、個別のケースごとに変わってきますので、一概に基準を示すことは難しいものです。
４ 占有移転禁止の仮処分
居住用として賃貸借契約を締結している場合には、占有者が転々とするということは考えにくいですが、商業用テナントや使用貸借契約で貸している場合には、賃借人（または借主）ではない別人に占有が変わっているというケースもあります。
その場合には、賃借人（または借主）に訴訟を提起し、勝訴判決を得たとしても、実際の占有者に対する効力がないため、強制執行ができないという不都合が生じます。そうなると、改めて占有者に対して訴訟提起をしなければならず、多大な労力を負担しなくてはなりません。
上記のように、占有者が変更してしまう可能性がある場合には、占有移転禁止の仮処分を裁判所に申立て、占有者を固定することを検討する必要があります。
占有移転禁止の仮処分とは、勝訴判決を得ても、強制執行ができないという不都合を回避するため、訴訟の相手方とすべき占有者を訴訟前に固定し、その後、建物の占有が他の人に移転されたとしても、仮処分の執行時点の占有者に対する判決で、その後に占有を開始した者に対しても、強制執行を可能とするための手続きです。
占有移転禁止の仮処分の申立ての流れは、以下のとおりです。
①建物の占有状況の調査
郵便の送付、住民票の取得、実際に訪問をするなどして、誰が建物を占有しているか調査します。
②仮処分申立て
裁判所に占有移転禁止の仮処分を申し立てます。必要に応じて、債権者面接が行われます。
③担保金の供託
裁判所から担保金の金額の連絡があり、法務局に担保金を供託します。
④裁判所による占有移転禁止の仮処分命令発令
担保金を供託したことを示す書類を提出後、裁判所から仮処分命令が発令されます。
⑤執行官への仮処分執行申立て
仮処分命令の送達を受けてから、２週間以内に仮処分執行をしなければなりませんので（民事保全法43条2項）、速やかに申立てを行います。
⑥仮処分執行
執行官が現地の建物に臨場し、債務者を占有者と認定し、建物内に公示書を貼ります（債務者不特定で申立てた場合には、この段階で特定されます。）。
⑦担保取消・供託金の取戻し
勝訴判決を得るなど、供託の原因となる事情が消滅した場合には担保取消申立てをします。
５ 建物明渡請求訴訟
賃借人（または借主）との明渡しの交渉が決裂する、無視される（音信不通で連絡が取れない）など、任意の明渡しが期待できないときは、建物明渡請求訴訟を提起することになります。
賃料滞納・契約違反を理由とする場合には、賃貸借契約が解除されているのかが一番の争点となります。契約違反以外の更新拒絶・解約申入れの場合には、正当事由があるのかどうかという点が争いとなります。
６ 強制執行
勝訴判決を得たにもかかわらず、賃借人（または借主）が退去しない場合には、強制執行を行うことになります。
強制執行の流れは、以下のとおりです。
①強制執行申立て
②明渡しの催告（民事執行法168条の2）
執行官が建物を訪問し、建物の占有状況を確認した後、引き渡し期限（明渡しの催告から1ヶ月が経過した日）と断行を行う日を公示書に記載し、建物内に貼ります。
③断行（民事執行法168条）
執行官、立会人、鍵技術者、執行補助者とともに建物を訪問し、占有を解き、債権者に占有を移転させます。
このとき、建物内の家財道具等は、目的外動産（民事執行規則154条の2）として一定のプロセスを経て、処分等されることになります。
以上が建物の明渡しを求める手順となります。
賃料滞納を理由として明け渡しを求めるにしても、相手方が任意に明け渡してくれない場合には、訴訟提起→強制執行という手順を踏まなければならず、時間と費用がかかります。
弁護士が介入することで、明渡しを迅速に達成することも可能になる場合がございますので、弁護士に依頼するメリットは大きいと思います。
当事務所では、任意の明渡し交渉、訴訟手続はもちろんのこと，既に債務名義がある場合の強制執行手続のみのご依頼をお受けいたします。
不動産の立ち退き問題でお困りの方はお気軽にお問い合わせ下さい。オンライン相談にも対応しております。宮城県外にお住まいの方で、宮城県内に不動産を所有されている方もお気軽にお問い合わせ下さい。
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